2018 Yeni Otel Yatırımlarına Genel Bakış

Yeni Otel Yatırımlarına Genel Bakış 2018

2016 ve 2017 yıllarına baktığımız zaman, yatırımcılarımız çok ciddi bir şekilde frene basmış durumdalar. Bunun çok haklı sebepleri var. Öncelikle 2016 yılında meydana gelen olumsuzluklar. Maalesef bir Ülkenin başına gelebilecek herşey geldi. Tusunami bile oldu. En büyük etken, terör saldırıları. Her ne kadar bütün ülkelerde meydana gelsede, ülkemizdeki etkileri çok daha fazla oldu. Bu durum doğal olarak Turizme en büyük darbeyi vurdu ve dibi gördük. Açık olan otellerimizden bir çoğu, kapandı, el değiştirdi. Turizm çalışanları çok zor günler yaşadı. Burada Otel işletmeciliğinde eksik kaldığımız ve “şımarık otelclik” yaptığımız için yıkım daha büyük oldu. Zaaflarımız ortaya çıktı. A, B, C planlarımız olmadığı için karar almada ve uygulamada geç kaldık. Yumurtaların aynı sepette olması zararı büyüttü. Telaşla uygulanan kararlar, yatırımcıya, çalışanlara büyük darbe vurdu. 2017 yılında ibre biraz pozitife döndü ve moraller yerine gelmeye başladı.

Yatırımcıların Egosunu yenemeyip gereksiz yere büyük yapılan yatırımlar en büyük darbeyi yedi. Onun yerine doğru fizibilitelerle, doğru yapılan yatırımların hasarı daha az oldu. 2018 – 2019 yatırımlarını incelediğimiz zaman gördükki, yatırımcılarımız doğru yolu bulmuşlar. Kar odaklı, focus Oteller, limited service Oteller, Butik Oteller ön plana çıkmış durumda. Bu otellerin yatırım maliyeti düşük olduğu gibi, İşletme maliyetleride düşüktür. Kar marjı çok daha yüksek, yatırımın geri dönüşü daha hızlıdır. Kriz anında hareket kabiliyeti daha yüksektir.

2018 - 2019 yıllarında planlanan projeleri incelediğimizde, 150’e yakın Otel projesi geliyor. İstanbul, İzmir, Antalya olmak üzere Anadolu’nun bir çok iline yeni projeler geliyor. Er Yatırım Marriott grubuyla, Ciddi yatırımlara imza atıyor. Uluslarası Zincirlerin Türkiye’ye iştahı bütün hızıyla sürüyor. Yerli Otel Zincirleri, Rixos, Dedeman, Limak, NG, Elite World gibi, çeşitliliği arttırıyor, Resortlarda büyüyen Zincir markalar, Şehir Otelciliğinde hızla ilerliyor, Rusya, Kazakistan, Dubai, St. Petersburg, Makedonya, Üsküp, KKTC, te yeni otel yatırımlarına tam hızla devam ediyor. 

Akıllıca!

Butik Otelleri incelediğimiz zaman çok güzel bir tablo görüyoruz. Özel konumlandırılmış, kişiye özel hizmetleriyle misafirlerine ev ortamı sunmaktadır. Bugün Sultanahmet, Kumkapı, Çeşme, Alaçatı, Bodrum gibi yerlerde yatırımlar bütün hızıyla devam ediyor. İşletmeciler memnun. Bu yıl içerisinde projesini yürüttüğümüz bir çok Butik Oteli belirtilen bölgelerde Turizme kazandırıyoruz. Arkalarında Zincir Otel gücü olmadan bağımsız olarak, temalı konseptleriyle hizmet verecekler. 

Biz HMT Hotel Yatırım ve Yönetim Danışmanlığı olarak geleceği parlak görüyoruz. Otel yatırımları, borsa gibi anlık iniş çıkışlardan etkilenmemeli. 40 - 50 yıllık projeksiyonla planlanmalı. Geçmişe baktığımızda o kadar çok olumsuzluk gördükki, 11 Eylül, Arap Baharı, Savaşlar, Ülkelerin dağılması, sınırların değişmesi vesaire. Fakat Dünya Turizmi ve Otelciliği büyümeye devam etti. Buna bağlı olarak Türk Turizmi büyümeye devam etti. Bu nedenle Yeni Otel Yatırımlarına devam edilmesi gerektiğine inanıyoruz. Önemli olan; “doğru yere, doğru otel yatırımı”. Heryere otel yapılamaz. Kriz dönemlerinde gördük. Bazı Oteller kepenk indirirken, doğru yere yapılan Oteller %50 karlılıkla çalıştı.

Bağımsız Özel Marka Oteller

Herhangi bir Zincir Otel markası adı altında olmayan, yatırımcının kendi markasını yarattığı otellerdir. Planlanan yatırımların bir çoğu bu kapsama girmektedir. Önümüzdeki yıllarda bir çok yeni Otel ismi duyacağız.

En büyük avantajları;

Zincir otellerin yatırım dayatmalarına maruz kalmayacaklar

İşletme maliyetleri daha düşük olacak

Her türlü piyasa değişikliğine daha hızlı reaksiyon gösterecekler. Fiyatlarda çok daha fazla esnek olacaklar

Finansal performansta zincir otellerin hadef baskısı altında olmayacaklar

Dezevantajları ise;

Zincir Otellerin “know-how”u olmayacak. Kendi yollarını bulmak zorunda kalacaklar

Acentelere ve Online Acentelere karşı pazarlama ve pazarlıkta zayıf kalacaklar.

Bunlarıda ancak işi bilen profosyonellerle aşabilirler

Otel yatırımlarında mutlaka planlama aşamasından başlayarak, İşletme sürecinde dahi “ işi bilen, danışmanlardan” destek almak. Otelin doğru kurgulanması ve işletilmesi çok önemli. Otelcilik hiç bir işletmeyle bir tutulamaz, kendine özgü muhasebe altyapısı ve hizmet planlaması yapılmalı.

Doğru yapılan Yatırım ve işletmenin geri dönüşü hızlandıracağına inanıyoruz. Ve önümüzdeki yıllarda yatırımların daha artacağına inanıyoruz.

Hamit Topaloğlu

HMT Hotel Yatırım ve Yönetim Danışmanlığı