Otel satışları arttı. Hangisi doğru?

Covid-19 Krizi Sebebi ile Otel Satışları

Covid-19 salgını krizi, tüm Dünyada olduğu gibi turizm sektörünü her alanda olumsuz etkiledi. Otellerin çok büyük bir kısmı 14 Mart itibarı ile kapandı. Oteller maliyetlerini düşürmek için en radikal kararları almak zorunda kaldı. Personelin tamamını işten çıkaramazlarsada ücretsiz izine gönderdiler. 120 milyon personelin işsiz kalması ve 1,2 trilyon dolar gelir kaybı beklendiği gibi çeşitli ülkelerde %60’a varan iflas beklentileri tahmin edilmektedir. 

11-Eylül ve 2008 ekonomik krizlerinden sonra Dünya turizmi 3 yılda kendini toparlanabildi. Covid-19 krizinde tahminen 4-5 yılda Dünya turizminin kendine gelmesi tahmin edilmektedir. Global olarak tahminler göz önünde bulundurularak, bölgesel ve başarılı yaratıcı teknikler kullanan oteller çok daha hızlı toparlanabilir.

Gayrimenkul değerine bakarak ‘benim otelimin değeri bu’ deme lüksümüz yok.

Otel sahipleri pazarda ayakta durabilmek için bir taraftan kapalı olan otellerini açmayı planlamakta, bir taraftan finansal sorunların altından kalkmanın yollarını aramaktadırlar. Otel sahibi olmak başka bir sorun, oteli kiralamak ve işletmek başka bir sorun. 

Otel sahiplerini birçoğu kriz sebebi ile otellerini satışa çıkardı. Kredi borçları, otelin zarar etmesi, iyi işletilememesi, sebepleri ile, bazıları krizden öncede kötü durumdaydı. Kriz ihtiyaçları dahada derinleştirdi. Otel satış fiyatlarını belirlerken neye göre belirledikleri bilinmiyor. Kriz öncesi döneme göre 2 kat, 3 kat daha yüksek fiyat istemektedirler. Fakat maalesef bunun gerçekleşmesi mümkün değildir. Otel satış fiyatları ile otelin geliri, iş yapma hacmi, karlılığı EBITDA (vergi öncesi net kar) direk ilgilidir. Otel iş yaparsa yüksek fiyattan satılabilir. Ve satışlar gerçekleşebilir. 2008 krizi incelendiğinde krizin gerçekleşmeye başladığı aylardan başlayarak, otel satış fiyatları ve otel satışlarının gerçekleşmesi en düşük seviyelere inmişti, krizin hafiflemeye başladığı 2010 yılında yatırımcılar yeniden pazara girmiş ve otel fiyatları ile birlikte satışların gerçekleşmesi yükselmeye başlamıştı. Otel satış fiyatının tespitinde öncelikle geçmiş dönem karlılıklarına bakılır, tahmini kriz süresi hesaplanır ve tekrar krizden sonrası için oluşturulacak senaryolara göre öngürüler ortaya konup, otel satış fiyatı belirlenmeye çalışılır. Maalesef gayrimenkul değerine bakarak “benim otelimin fiyatı bu” deme lüksümüz yok.  

Otel sahiplerine tavsiyemiz krizden çıkabilmek için farklı finans bulma yöntemlerini denemeleri

Dünya turizminin 4-5 yıl içerisinde toparlanması otellerin gerçek fiyatlardan satılabilmesi beklenmelidir. Otel satış fiyatları belirlenirken, gayrimenkul değerlendirmesinden farklı formüller kullanılarak, ROI’a (yatırımın geri dönme hızı) bakılmaktadır. Bugünlerin doluluk oranı ve ortalama satış fiyatlarına bakıldığında çok iyi otel satış fiyatlarının çıkmayacağı kesin. Bu nedenle oteli kriz döneminde satmak ne kadar mantıklı? Otel yatırımları 30-40 yıllık projeksiyonlarla yapılır. Otellerin her ne kadar kriz döneminde satılması yanlış ise, uzun dönem yatırım planlayan yatırımcılar içinde satın almak o kadar doğrudur ve avantajlıdır. Bu nedenle otel sahiplerine tavsiyemiz krizden çıkabilmek için farlı finans bulma yöntemlerini denemeleridir. Ortak bulma, fonlarla çalışma, kredi alma veya yeniden yapılandırma bunlardan birkaçı. Son karar oteli satmak olmalı. 

Doğru projeksiyon ile uzun dönem düşünülerek yapılan yatırım çok doğru bir yatırım olabilir

Konuya iki açıdan bakmak lazım. Otelini satmayı planlayan yatırımcılar ve otel yatırımı yapmak isteyen, oteli satın almak isteyen yatırımcılar. Otelini satmak isteyen otel sahiplerini ve nedenlerini değerlendirdik. Fakat oteli satın almak isteyen yatırımcılar açısından baktığımız zaman, yatırım için en doğru zaman kriz zamanıdır. Doğru projeksiyon ile, uzun dönem düşünülerek yapılan yatırım ve doğru bedelle satın alınan bir otel, otelin yeri, otel tipi, kapasitesi, konsepti ile çok doğru bir yatırım olabilir. Otel yatırımlarının her zaman uzun projeksiyonlu yatırımlar olduğunu, bugüne-yarına bakılmaması gerektiğini hatırlatmak isteriz. Dünya turizmi her krizden ilk olumsuz etkilenen, fakat bunun yanında en hızlı toparlanan sektör olmuştur. Turizm, tarihte her krizden olumsuz etkilense de 1-2 yılın ardınan yükselişe geçmiş ve Dünyada sürekli artan tek sektördür.