Türkiye'de Otelcilik Sektörünün Son Durumu

Türkiye’de Otelcilik Sektörünün Durumu

Turizm sektörü Dünyada en büyük ve en hızlı büyüyen bir sektördür. Otelcilik sektörüde onunla birlikte değerlendirilmelidir. Geçmiş yıllara bakıldığında Dünyada ve ülkemizde meydana gelen ekonomik ve politik krizlere rağmen, Arap baharı ve iç savaşlara rağmen, Dünyayı sarsan 11 Eylül krizine rağmen otelcilik sektörü kısa aralar versede büyümeye devam etti. Bu nedenle otel yatırımları planlanıp projelendirildiğinde günlük yaşanan krizlere odaklanılmaması gerekir. Otel yatırımları planlanırken 30-40 yıl göz önünde bulundurulmalıdır. Ülkemizdede durum aynıdır. 

Geçmişte Türkiye’de sadece belli büyük illerde otel mevcuttu. Şimdi Zincir otellerin uyguladığı yeni stratejilerle, değişik sınıflarda sunulan markalarla, franchise otel ve management otel sözleşmeleri ile Tükiye’nin hemen hemen her ilinde kaliteli oteller açıldı. Ve bu trend artarak devam edecek. Otel sayılarının artışı, yeni hava limanları, uçuş sayılarının artışı, hızlı tren, kara yollarının gelişimi, şehirlerin gelişmesine katkı sağlayacak ve turizm 12 aya yayılarak büyüyecektir. 

Otel yatırımcılarının yapmış olduğu hatalar ve önerilerimiz.

Yatırımcılar öncelikle yeni otel yapılacak yerin tespitinde, fizibilite raporlarının hazırlanması veya hazırlansa bile, egolarına yenik düşüp dikkate almamaları konusunda ilk hatayı yapmaktadırlar. Yeni otel planlanan yerde otele ihtiyaç varmı?, rekabetin durumu nedir?, hedef kitle kim olacak?, kaç odalı otele ihtiyaç var? Sorularına cevap armanadan, yatırım planı yapılıyor. Ciddi bir fizibilite raporu hazırlanmıyor. Fizibilite raporu hazırlansa bile dikkate alınmıyor. 150 oda planlanan yere, 400 odalı bir otel yapılıyor. Fakat unutmamak gerekirki, 400 odaya hizmet verecek personelle çalışılması gerekli ve bu maliyet sabit olarak her ay karşılanacak. Otel fix giderleri her ay ödenecek. Bu nedenlerle öngörülen pazar durumuna göre, hedef gelir durumuna göre otel yatırım planlaması yapılmalı. Büyük küçük farketmez yapılacak olan her otel için profesyonel, tecrübeli yatırım danışmanı ile çalışılmalı. Ve hazırlanan fizibilite raporu dikkate alınmalı. 

Otel Demirbaş ve Operasyon malzeme alımları. Kulaktan duyma, bilen birinden destek alınmadan satın alınan, demirbaş, otel işletim sistemi, operasyon malzemesi, ilerleyen dönemlerde çok daha pahalıya gelecektir, ve otelin alınan ürünlerle işletilmesi mümkün olmayacaktır veya ikinci bir yatırımla tamamı değiştirilmek durumunda kalacaktır. Otel kurgusunu yapmak ve ihtiyaçları belirlemek çok kolay değildir. Yatırım planlama aşamasından başlayarak, nasıl bir otel yapılacağı, markası, franchise mı, management mi, yoksa kendi bağımsız marka mı, karar verilerek ilerlenmeli. Bunlara kesin karar verilmeden temel dahi atılmamalı. Bir otel binasının yapılıp işletmeye açılabilmesi için binlerce standart vardır. Bunlar doğru planlanıp doğru kurgulanmazsa hem otel işletmeciliği iyi yapılamaz, hem yatırım maliyeti çok yüksek olur, hem yapılan yatırım yeni olmasına rağmen birkaç kez revize edilerek, deneme yanılma yolu ile maliyet katlanarak büyür.

Yeni Otel yatırımı doğru planlansa dahi, otelin açılış aşamasında ve işletme aşamasında ciddi hatalar yapılmaktadır. 

Genel Müdür ve Departman Müdürlerinin zamanında işe alınmaması. Departman Müdürlerinin işe alınması bir takvim dahilinde yapılmalıdır. Maliyetten kaçmak için işe geç alınan departman müdürleri, zamanında hazır olamayacakları için, Otel Ön Açılışı aksayacaktır ve yapılan büyük yatırım sorunlarla başlayacaktır. Büyük çapta yapılan yatırımlarda, bu tip giderleri düşünmek ciddi sorun doğurur. 

Bir diğer konu personelin işe zamanında alınmaması, eğitimlerin yeterince ciddi bir şekilde yapılamaması. Personelin tamamının işe zamanında alınmaması, gerekli tüm eğitimlerin başarıyla yapılmaması, otel açıldıktan sonraki dönemde ciddi bir maliyet olarak geri dönecektir.   

Otel Satış ve Pazarlama, yeni otel yatırımı planlandığında, otel marka, franchise otel, management otel, bağımsız marka, otel ismi karar verildiği andan itibaren pazarlama faaliyetleri başlamalıdır. Oteli yapıyorsunuz, fakat unutmayın, oteli açtığınız gün misafire ihtiyacınız var. Oteli açtıktan sonra yapılan pazarlama faaliyetleri size 1 yıl kaybettirecektir.

Otel operasyonu işlemeye başladığında, günlük tamir bakım ve temizlik masrafları yatırımcının gözüne batar ve para harcamak istemez. Fakat bir otel eskiyip dökülmeye başladığında yenilenme ihtiyacı doğduğunda normalin iki katı belki daha fazla masraf yapılacaktır. 

Türkiyede son dönemde yapılan otellerin çok büyük bir kısmı bir zincir otelle birlikte hareket ediyor. Ve tamamına yakını franchise otel olarak sözleşme imzalıyor. 

Franchise Otel olarak yatırımı yapılan oteller, rakiplerine göre çok daha büyük avantajlarla; Öncelikle Sektöre hızlı bir giriş yapıyorlar, marka oluşturma ve pazarlama dertleri olmuyor. Zincir otel markalarının “loyalty program” olarak bilinen, bağlı misafirlerinin gücünden faydalanıyor. Marka standartları, know-how, eğitim desteği diğer faydalar. Ve kendi otellerini marka standartlarına bağlı kalarak özgürce yönetme avantajları. Bu nedenle zincir marka ve franchise anlaşma her zaman avantaj sağlar. 

“Türkiye franchise otel çöplüğümü oluyor?” Söylemini doğru bulmuyorum. Doğru soru, “Türkiye otel çöplüğümü oluyor?” Diye sormak lazım. Franchise sadece bir otel işletme şekli. Oteli yapan Türk yatırımcı. İlgili yere gerek görmüş yatırım kararı almış ve otel yapmış. Franchise şansı var ve ciddi avantajları var değerlendirmiş. Ne kadar güzeldir ki, zincir marka olan her şehrin, dijital pazarlaması Dünya çapında yapılıyor. Bırakın çöplüğe dönmeyi, şu anda şiddetle otel yatırımına ihtiyaç duyan bölgeler var. Otel yatırımı yapılsa ve Franchise otel olsa mükemmel olur.

Türkiye’de Otel Yatırımına İhtiyaç Duyan Bölgeler

Şu anda Türkiye’nin her yerinde otel ihtiyaç var. Başta Istanbul, Antalya olmak üzere, Trabzon, Rize, Artvin, Kars, Karaman, Afyonkarahisar, Çeşme olmak üzere bir çok yerde otel ihtiyacı bulunmaktadır. Burada önemli olan, nereye, hangi noktaya, hangi konseptte ve ne büyüklükte bir otel yapılmalı? Doğru fizibilite raporları hazırlanıp, pazar araştırmaları yapılıp, konsept çalışmaları yapılıp otel yatırımına karar verilmeli. Ve bu otel büyükleri çok ciddi hesaplanmalı. 

İstanbul, son büyük krizlerden sonra, son 5 yılın rekorunu kırdı ve bu yükseliş devam edecek. Meydana gelen ekonomik, terör, politik krizlerin bizi aldatmaması lazım. Otel yatım planlamaları ve arkasından otelin yapılarak Pre-Opening ten sonra işletmeye açılması en az 5 yıllık bir süreçtir. 

Antalya ise şu an otele doymuş gibi görünsede, doğru yere yapılacak doğru yatırımlara ihtiyaç duymaktadır. Açılan her otel kendi pazarını yaratmaktadır.  

Hamit Topaloğlu

HMT Otel Yatırım ve İşletme Danışmanlığı